林教头养老行业律师团队提示：
作为专注养老行业律师团队，特别关注养老行业的各类法律风险，经调查研究我们发现，中国养老行业的法律风险大部分可以通过养老机构的风险反映出来，尤其是在养老机构提供养老等服务的过程中，这些法律风险的存在既不利于老年人权益保护，也不利于整个养老行业的健康发展。目前我们初步整理归纳了养老机构存在的十大类型化的风险：
1、养老机构设立、投资、收购、兼并等方面的法律风险；
2、养老机构与入住、代养、寄养、供养、照料、康复等服务类协议的法律风险；
3、养老机构与员工、实习人员、临聘人员之间的劳动法律风险；（劳动法范畴）
4、养老机构与外包的劳务人员、劳务派遣人员、外聘的专家、临聘的其他劳务人员的劳务法律风险；（民法范畴）
5、养老机构设施、设备、场所、外出活动、组织院内活动的安全保障法律风险；
6、养老机构相关入院评估、入院期间动态评估的法律风险；
7、养老机构建筑设施及消防、食品安全等法律风险；
8、养老机构个人隐私、信息安全、网络安全、防疫抗疫等法律风险；
9、养老机构申报政府补贴、奖励，申请减免税收等经营合规法律风险；
10、养老机构内部人员资金侵占、安全责任、侵犯个人隐私、虐待伤害等刑事责任合规法律风险。
以上是风险的类型化归纳，但基于普法，我们认为，一个一个现实中鲜活发生的案例，更能直观体现并且令人深刻记忆，因此我们尝试通过“中国裁判文书网”搜集整理相关案例，以案说法来进行普法，并以此更有效帮助到养老行业依法合规经营，老年人群体及家属权利得到维护。
今天是第八篇：养老机构以向民政局租赁的房屋未获得消防验收，致无法经营为由拒付租金，最终法院判决对租金负担50% 。今天的实际案例虽然是终审判决，但案件的审理结果其实还是有很多值得商榷的地方，接下来主要是借此案来探讨养老机构在租赁房屋过程中的注意事项。
林教头养老行业律师团队总结本案例经验如下：
1、目前因为对养老资源整合的实际需求，民营的养老机构使用的房屋往往采取的是通过租赁的方式，相当一部分是和政府部门通过租赁或者其他方式来实现的。而房屋的使用在对于养老机构而言是至关重要的，一方面是主要的建议场所，一方面一般都会投入大量资金进来。所以房屋的租赁法律问题是养老机构最应重视的法律风险之一；
2、对于未消防验收合格是否会导致房屋租赁合同无效，其实是要根据房屋面积以及使用方式来分别处理的，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。而建筑总面积大于1000平方米的养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼。所以符合上述情况的养老机构租赁的房屋有无消防印收合格将直接决定合同的效力；
3、那么根据本案的经验，在养老机构在签订房屋租赁合同时应该注意哪些事项，首先，是合同的目的（用途）一定要明确，办公楼还是养老住房等，合同目的的明确，能在发生特殊情况下，以及合同条款未有约定的情况下，将作为重要的依据；其次，对于合同标的物建筑物本身的相关证件进行约定和审查；最后是因为养老机构运营需要特殊的要求，那么应将此要求需要的证件考虑在合同中来，注意出租方的协助义务；
4、当发生此案情形，即合同约定不明、特殊情况出现时，各方应及早作出法律上的评估并采取行动。本案中，因消防问题，迟迟不能正常营业，养老机构应该尽早引起法律上的重视，主动采取法律上的措施，而不是待出租方将消防验收补齐后主动出击来追究养老机构的责任。这样就陷入非常被动的情形。
案件基本信息：
审理法院：百色市中级人民法院
案号：（2020）桂10民终725号
案件类型：民事
案由：房屋租赁合同纠纷
裁判日期：2020-05-26
审理程序：二审
上诉人：
南宁市新阳真情养老院
被上诉人：
百色市右江区民政局
当事人信息：
上诉人（原审被告）：南宁市新阳真情养老院，住所地：南宁市西乡塘区明秀西路154-122号。
法定代表人：**平，院长。
委托诉讼代理人：罗强，广西永泰和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：百色市右江区民政局，住所地：百色市右江区中山二路10号。
法定代表人：黄忠德，该局局长。
委托诉讼代理人：廖美岚，广西凌盛律师事务所律师。
审理经过
上诉人南宁市新阳真情养老院（以下简称真情养老院）因与被上诉人百色市右江区民政局（以下简称民政局）房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院(2019)桂1002民初3789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人南宁市新阳真情养老院的法定代表人**平及其委托诉讼代理人罗强,被上诉人百色市右江区民政局的委托诉讼代理人廖美岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称：
南宁市新阳真情养老院上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人中标后于2015年8月15日与被上诉人签订《百色市右江区民政局福利综合楼承包经营合同》。合同签订后，上诉人按合同约定对综合楼进行装修，花费500多万元，但因无法办理消防合格证，而不能使用。涉案综合楼在签订合同时没有办理规划报建手续、消防备案手续，因此所签订的合同属无效合同。因涉案综合楼一直未取得消防安全备案，导致上诉人无法办理相关证照，已经歇业三年，造成严重亏损。直到2018年7月25日，被上诉人才同意上诉人成立“百色市右江区真情养老中心”，上诉人取得养老中心设置配准许可后继续积极办理备案登记手续，但被上诉人至今未对该养老中心进行备案，使得该中心无法办理后续手续，无法进行合法经营，也无法正常使用综合楼。即使本案合同有效，由于被上诉人发包的综合楼无建设工程规划许可证和消防备案登记，导致上诉人无法办理相关证照，无法正常开展经营活动和使用综合楼，故不应判令上诉人支付承包金。因被上诉人违约在先，一审判决上诉人支付违约金253000元缺乏事实和法律依据，且违约金数额过高。一审法院判令上诉人支付租金，这与本案双方承包合同中约定承包金不符。
被上诉人辩称
百色市右江区民政局辩称，上诉人与被上诉人签订的《百色市右江区民政局福利综合楼承包经营合同》系双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规等强制性规定，属合法有效的租赁合同。被上诉人依约向上诉人交付租赁物，上诉人却从未向被上诉人支付过租金，严重损害被上诉人的合法权益。被上诉人一直积极配合上诉人办理证照手续。2017年7月，被上诉人根据上诉人的申请为其颁发养老许可证。后上诉人要求用右江区龙景中心示范敬老院的国有资产进行民办非企业登记的申请，该申请不符合《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定。被上诉人已将政策、理由告知上诉人，并引导上诉人通过其他途径进行注册登记，但上诉人不听劝阻。上诉人拒绝支付租金，已构成根本违约。涉案综合楼是经百色市住房和城乡规划委员会审批建设的，有报建手续，也经消防部门验收合格。一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。
百色市右江区民政局向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《百色市右江区民政局福利综合楼承包经营合同》；2、判令被告支付拖欠的房屋租金927666元（自2016年1月1日起暂计算至2019年9月1日）；3、判令被告支付违约金253000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月15日，原告民政局（甲方）与被告真情养老院（乙方）签订了一份《百色市右江区民政局福利综合楼承包经营合同》，约定：被告承租原告位于百色市迎龙区地块的右江区福利综合楼，用于经营养老院，原告将民政局福利综合楼除保留正大门一楼右边救灾仓库外，1-7层由被告承包经营。综合楼的空地，在原告尚未使用的前提下，被告可以无偿使用。承包期限为十年，从2015年8月15日起至2025年12月31日（2015年8月15日至2015年12月31日为装修期间，不计入承包经营期内）。租赁承包金从2016年1月1日起计算，前五年，2016年1月1日至2020年12月31日为每年253000元，后五年，2021年1月1日至2025年12月31日，按前五年承包金递增6%，为每年268180元。实行先交承包金后使用，每年元月十五日为交纳下年度承包金的交费期，如被告逾期不缴纳承包金，在没有征得原告延期的，原告有权解除合同，并追缴被告所欠承包金及相关法律责任。同时约定被告在合同签订之日起十五日内向原告交纳履约保证金50000元，用于担保合同的正常履行。被告在合同签订之日起在取得相关经营证照后六个月内，必须保证入住老人达15%以上（按设置床位200个计算），第一年内老人入住率达30%以上，第二年内老人入住率达50%以上，否则视为违约，且该笔履约保证金不予退还。承包金于合同签定之日起叁十日内，被告必须缴纳第一年承包金253000元，从第二年起每年的承包金必须在当年元月十五日前交清，逾期不交承包金的，视为被告违约，原告有权终止合同。被告在承包经营期间，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。对所辖员工自主聘用和管理，负责员工工资、保险及所发生的其他全部费用。有权根据经营的需要在不破坏楼房结构的情况下对房间进行装修和按实际需要自筹资金购置经营所需相关设备，所购移动设备在合同期满后归被告所有，合同期满又没有续签合同，一个月后未处分的，视为被告放弃该财产权利，由原告有权处理，房间装修等不动产在合同到期后归原告所有，原告不再对被告作任何补偿。原告负责协助被告办理有关开办养老机构、医疗机构的经营证照，并提供办理相关手续的资料、证件等，争取做到医养结合的养老机构。被告若不能按本合同如数如期缴纳承包金，且逾期不交承包金的，视为单方违约，原告有权终止合同，被告除交清当年承包金外，还必须支付给原告当年承包金一倍的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告支付履约保证金50000元，原告将综合楼交付被告，被告在承租期间从未支付租赁承包金给原告。2018年9月15日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告缴纳拖欠的承包金759000元。被告于2018年9月30日收到该通知书。由于被告未能按催款通知书缴纳承包金，原告再次于2018年10月11日通过邮政快递向被告发出《催款通知书》，再次催被告缴纳拖欠的759000元承包金。但被告至今仍未向原告交纳拖欠的承包金。
一审法院认为，原告与被告之间签订的承包经营合同，原告除提供福利综合楼外未提供其他证照、生产设备等，因此,本案的合同名为承包合同实际为房屋租赁合同,原告所称的承包金实为租金。涉案承包合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。该合同对租金交纳方式及合同解除条件做了明确约定，当合同约定的解除条件成就时，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告已将租赁物交由被告使用，履行了合同约定的义务，双方合同约定若被告不能按本合同约定如数如期缴纳承包金，且逾期不交承包金的，视为单方违约，原告有权终止合同。本案被告自使用房屋至今未按约定向原告支付租金，且经原告两次催交仍未履行，被告已构成根本违约，原告要求解除合同，符合约定及法律规定，该院予以支持。关于本案支付租金的问题。按合同约定租金自2016年1月1日至2020年12月31日止，每年承包金253000元，先交承包金后使用，每年元月15日为交下一年度承包金的交费期。经查被告从2016年1月1日起至今一直未支付过租金，现原告主张被告支付从2016年1月1日起至2019年9月1日止三年八个月的租金共计927666元，于法有据，该院予以支持。庭审中原告同意从租金扣减被告交付的50000元履约保证金，该院予以支持，扣减后被告还应向原告支付租金877664元。关于原告主张被告支付违约金的问题。根据双方合同约定被告不能按合同约定如数如期缴纳承包金，且逾期不交的，民政局有权终止合同，真情养老院除交清当年承包金外，须支付当年承包金一倍的违约金。该院认为由于被告未按约定支付租金，至今已逾期近四年时间，原告主张被告支付253000元于法有据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告百色市右江区民政局与被告南宁市新阳真情养老院于2015年8月15日签订的《百色市右江区福利综合楼承包经营合同》；二、被告南宁市新阳真情养老院在本判决生效之日起十五日内向原告百色市右江区民政局支付房屋租金877664元；三、被告南宁市新阳真情养老院在本判决生效之日起十五日内向原告百色市右江区民政局支付违约金253000元；四、驳回原告百色市右江区民政局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计7713元，由原告负担525元，被告负担7188元。
本院查明：
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，认定如下：上诉人提交新证据1、《研究右江区民政局福利综合楼租赁承包问题的纪要》，用于证明综合楼发包是以公建民营方式对外经营发挥养老服务功能为目的。证据2、《关于使用住宅楼报告》、《关于百色市右江区福利院综合大楼卫生间返修请示报告》，用于证明上诉人为承包合同做了很多工作，把综合楼卫生间进行重新装修。证据3、《关于同意**平同志开办“百色市右江区真情养老中心”的批复》，用于证明被上诉人直到2018年7月25日才批复同意上诉人开办百色市右江区真情养老中心。证据4、《催款通知书》，用于证明被上诉人不顾综合楼无建设规划手续和消防许可备案手续的事实，要求上诉人支付承包金。证据5、《关于申请延长承包期限和缴纳承包租金的报告》、《文件签收登记表》，用于证明上诉人于2018年10月9日收到催收通知后陈述有关事实，并提出解决方案。证据6、《报告书》、《关于申请延长承包期限和缴纳承包租金的报告》，用于证明被上诉人在批准百色市右江区真情养老中心设立后一直未予办理备案登记，导致上诉人无法使用综合楼开展经营活动。被上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明上诉人将综合楼卫生间重新装修。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据能够证明上诉人不积极筹办证件手续。证据4能够证明上诉人拖欠租金，存在违约的事实。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据证明上诉人收到催款通知后不履行支付租金的义务构成根本违约。对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被上诉人将不能办理民办非企业单位登记的情况告知上诉人，但上诉人仍一直使用综合楼正常开展经营活动。
被上诉人提交新证据1、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证审批单》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证审批单》，用于证明涉案租赁房屋经相关部门批准建设，系合法建筑。证据2、《建设工程消防验收意见书》，用于证明涉案租赁房屋经过消防验收。上诉人质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议，但百色市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》时间是2018年7月19日，距离双方签订合同时间已经过去了2年多。
双方当事人对对方提供的证据真实性无异议，本院予以确认。本院二审对本案事实的认定与一审判决认定的事实一致。另查明，百色市右江区民政局于2012年取得了百色市右江区民政福利1#综合楼《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。百色市公安消防支队于2018年7月19日向百色市右江区民政局出具百公消验字[2018]第0071号《建设工程消防验收意见书》，评定百色市右江区民政福利1#综合楼建设工程消防复验合格。
法院认为
本院认为，关于租赁合同效力问题。被上诉人已于2012年取得了百色市右江区民政福利1#综合楼《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。上诉人关于涉案租赁房屋没有规划报建手续，租赁合同无效的上诉主张，与本案事实不符，本院不予支持。涉案租赁房屋在租赁合同签订时未经消防验收合格，属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：。（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的情形，并不导致租赁合同无效。且该涉案租赁房屋已于2018年7月19日经消防验收合格。故上诉人关于涉案租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同无效的上诉主张，与法律规定不符，本院不予支持。上诉人与被上诉人于2015年8月15日签订的《百色市右江区民政局福利综合楼承包经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规效力性强制性规定，合同合法有效。
关于合同解除的问题。根据《百色市右江区民政局福利综合楼承包经营合同》第十一条第2款“乙方（真情养老院）若不能按本合同规定如数如期缴纳承包金，且逾期不交承包金的，视为单方违约，甲方（民政局）有权终止合同。”的约定，被上诉人在合同签订后已依约向上诉人交付了租赁房屋，但上诉人使用租赁房屋至今未支付房屋租金。上诉人的该行为已构成违约，被上诉人要求解除合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本院确定上诉人与被上诉人于2015年8月15日签订的《百色市右江区民政局福利综合楼承包经营合同》自2019年10月28日（起诉状副本送达上诉人之日）解除。
关于租金数额的问题。被上诉人在合同签订后依约向上诉人交付了租赁房屋，但上诉人使用租赁房屋至今未支付房屋租金。上诉人的该行为已构成违约，被上诉人有权要求上诉人支付相应的房屋租金。由于涉案租赁房屋在双方当事人签订租赁合同时未经消防验收合格，直至2018年7月19日被上诉人才取得消防验收合格意见书。根据《百色市右江区民政局福利综合楼承包经营合同》第九条第1款“甲方（民政局）协助乙方（真情养老院）办理有关开办养老机构，医疗机构的经营证照，并提供办理相关手续的资料，证件等。争取做到医养结合的养老机构。”的约定，被上诉人有提供相关证件资料协助上诉人办理经营证照的义务。但被上诉人在2018年7月19日前未能提供涉案租赁房屋消防验收合格证件，导致上诉人未能及时办理养老机构相关证照，对此被上诉人存在过错。同时，上诉人作为承租方未尽相关审查义务，在涉案租赁房屋未经消防验收合格时签订合同。养老机构相关经营证照未能及时办理，上诉人亦存在过错。根据双方当事人的过错程度，本院认为，上诉人与被上诉人应就2016年1月1日至2018年7月18日期间的房屋租金各自承担一半的责任。由于上诉人在签订合同后一直使用租赁房屋至今，故上诉人仍应按合同约定支付2018年7月19日（涉案房屋经消防验收合格之日）后的房屋租金。上诉人应向被上诉人支付2016年1月1日至2018年7月18日期间房屋租金322488.36元[（253000元×2.5年+253000元÷365天×18天）÷2]，2018年7月19日至2019年9月1日房屋租金284191.78元[253000元+253000元÷365天×45天]，两项合计606680.14元。被上诉人在一审庭审期间同意从租金中扣减上诉人已支付的50000元履约保证金，本院予以支持，扣减50000元履约保证金后上诉人仍应向被上诉人支付租金556680.14元。
关于违约金计算问题。上诉人上诉主张双方约定的违约金253000元过高请求适当减少。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，双方约定的违约金253000元超过造成损失（房屋租金556680.14元）的30%，故本院对上诉人主张违约金过高的上诉主张，本院予以支持。本院确定上诉人应向被上诉人支付违约金为造成损失（房屋租金556680.14元）的30%，即违约金为167004.04元（556680.14元×30%）。
综上所述，南宁市新阳真情养老院的上诉请求部分成立。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初3789号民事判决；
二、上诉人南宁市新阳真情养老院与被上诉人百色市右江区民政局于2015年8月15日签订的《百色市右江区福利综合楼承包经营合同》自2019年10月28日解除；
三、上诉人南宁市新阳真情养老院向被上诉人百色市右江区民政局支付2016年1月1日起至2019年9月1日止房屋租金为556680.14元；
四、上诉人南宁市新阳真情养老院向被上诉人百色市右江区民政局支付违约金167004.04元；
五、驳回被上诉人百色市右江区民政局的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应在本判决书送达之日起十日内自行履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请强制执行。
一审案件受理费减半收取7713元，由上诉人南宁市新阳真情养老院负担4728元，被上诉人百色市右江区民政局负担2985元。二审案件受理费15426元，由上诉人南宁市新阳真情养老院负担9455元，被上诉人百色市右江区民政局负担5971元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长邓梅君
审判员张力夫
审判员玉江
裁判日期
二〇二〇年五月二十六日
书记员
【来源与声明】本文整理改编自「林教头养老行业法律服务」公众号（原文发布日期：2020-10-17），由广东圳品律师事务所 林冰律师团队整理发布，仅供学习参考，不构成个案法律意见。如涉及内容或版权问题，请联系我们。具体案件请咨询专业律师。